LMNP 2026 : ce qui change pour les loueurs en meublé
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 4 octobre 2026 · Méthodologie
Le statut de loueur en meublé non professionnel survit au budget 2026 : l'amortissement est maintenu. Mais plusieurs règles ont bougé, dont certaines coûtent de l'argent. Voici, point par point, ce qui change en 2026 pour un LMNP en location à l'année.
Actualité : le budget 2027 veut plafonner l'amortissement LMNP à 7 000 € par an.
La réponse en bref
- Prélèvements sociaux : 18,6 % au lieu de 17,2 % sur les loyers, dès les revenus 2025.
- Micro-BIC : plafond porté à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € pour 2025).
- Déclaration : la case 5ND disparaît, les recettes au micro-BIC se déclarent en case 5NI.
- Factures : obligation de pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
- Inchangé : l'amortissement au régime réel ; depuis 2025, il est réintégré dans la plus-value à la revente.
Ce qui change, ce qui ne change pas
| Sujet | Avant | En 2026 |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux sur les loyers meublés | 17,2 % | 18,6 % (dès les revenus 2025) |
| Plafond du micro-BIC, location à l'année | 77 700 € | 83 600 € (revenus 2026) |
| Abattement du micro-BIC, location à l'année | 50 % | 50 %, inchangé |
| Case de déclaration au micro-BIC | 5ND | 5NI |
| Amortissement au régime réel | Possible | Possible, inchangé |
| Amortissements à la revente | Ignorés jusqu'au 14 février 2025 | Réintégrés dans la plus-value |
| Factures électroniques | — | Réception obligatoire depuis le 1er septembre 2026 |
| Seuil du statut professionnel (LMP) | 23 000 € | 23 000 €, inchangé |
Les prélèvements sociaux passent à 18,6 %
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur une partie des revenus du patrimoine. Les loyers de location meublée non professionnelle sont concernés : les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 %, dès les revenus 2025 déclarés en 2026. La location vide, elle, reste à 17,2 %, tout comme la plus-value à la revente.
Concrètement, sur un bénéfice imposable de 5 000 €, la hausse coûte 70 € de plus par an. Au régime réel, quand l'amortissement ramène le bénéfice à zéro, elle ne coûte rien : c'est un argument de plus pour comparer les deux régimes avec le simulateur LMNP, qui applique déjà ce taux.
Le plafond du micro-BIC relevé à 83 600 €
Pour une location meublée à l'année, le micro-BIC reste accessible avec un abattement de 50 %. Son plafond, revalorisé tous les trois ans, passe de 77 700 € pour les revenus 2025 à 83 600 € à partir des revenus 2026. Les meublés de tourisme suivent des règles plus strictes depuis 2025 (abattement réduit et plafond abaissé pour les meublés non classés) ; ils sortent du champ de cette page.
Une nouvelle case pour déclarer : 5NI
Sur la déclaration 2042-C-PRO de 2026, les cases 5ND, 5OD et 5PD ont été supprimées. Les recettes d'une location meublée à l'année au micro-BIC se déclarent désormais en case 5NI. Au réel, rien ne change : le résultat de la liasse 2031 se reporte en 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit). Le pas à pas est sur la page déclaration LMNP.
La facturation électronique vous concerne aussi
La réforme de la facturation électronique touche les loueurs en meublé, même exonérés de TVA. Selon la fiche de l'administration fiscale consacrée aux loueurs en meublé, vous devez être en mesure de recevoir les factures de vos fournisseurs au format électronique depuis le 1er septembre 2026, ce qui suppose de choisir une plateforme agréée. L'administration n'impose pas, en revanche, d'obligation générale d'émettre des factures électroniques pour des loyers exonérés de TVA.
En pratique, plusieurs services de comptabilité LMNP incluent désormais l'inscription à une plateforme agréée : voir les tarifs des comptables LMNP.
L'amortissement maintenu, mais réintégré à la revente
Malgré les débats budgétaires, l'amortissement du bien et du mobilier reste déductible au régime réel en 2026. Le changement date de la loi de finances pour 2025 : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour les logements en résidence de services (étudiants, seniors, Ehpad). L'amortissement reste avantageux pendant la détention, mais son gain diminue si vous revendez avant que les abattements pour durée de détention ne jouent pleinement.
Pour chiffrer l'effet sur votre revente : calcul de la plus-value LMNP.
Pour la location vide, un nouveau « statut du bailleur privé »
La loi de finances pour 2026 crée un statut du bailleur privé, parfois appelé dispositif Jeanbrun, qui ouvre un amortissement à la location vide, sous conditions, notamment un engagement de location de longue durée et des loyers plafonnés. Il ne modifie pas le LMNP, mais il change la comparaison entre location vide et meublée pour un nouvel investissement : vérifiez ses conditions exactes avant de choisir.
Et toujours : le DPE
Les logements meublés loués à l'année sont soumis aux mêmes interdictions que les logements vides : classe G interdite à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Le nouveau calcul du DPE en vigueur depuis le 1er janvier 2026 fait souvent gagner une classe aux logements chauffés à l'électricité, nombreux parmi les petits meublés. Faites le point avec le simulateur DPE.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?
Non. Le statut et l'amortissement au régime réel sont maintenus. Les changements portent sur les prélèvements sociaux, le plafond du micro-BIC, la case de déclaration et la facturation électronique.
Quel taux de prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
18,6 % sur le bénéfice imposable des loyers, dès les revenus 2025. La plus-value à la revente reste soumise à 17,2 %.
Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?
83 600 € de recettes pour une location meublée à l'année, à partir des revenus 2026 ; 77 700 € pour les revenus 2025.
Un LMNP doit-il émettre des factures électroniques ?
Pas pour ses loyers exonérés de TVA, selon l'administration. Il doit en revanche pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs depuis le 1er septembre 2026.
Sources
- Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine).
- Loi de finances pour 2026 (statut du bailleur privé) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements).
- impots.gouv.fr, fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé » ; notice de la 2042-C-PRO 2026.
- service-public.gouv.fr, « Revenus d'une location meublée » (plafonds du micro-BIC).