LMNP : micro-BIC ou réel ? Le simulateur
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 30 septembre 2026 · Méthodologie
Saisissez vos loyers, vos charges et le prix de votre bien : le simulateur calcule l'amortissement, compare l'impôt et les prélèvements sociaux au micro-BIC et au réel, comptable compris, et vous dit lequel vous coûte le moins.
Comment le simulateur compare les deux régimes
Au micro-BIC, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes : un abattement de 50 % remplace toutes les charges. Il est possible jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025, et 83 600 € à partir des revenus 2026.
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles, puis l'amortissement du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est mise de côté et reportée sans limite de durée. C'est ce mécanisme qui permet souvent de ne payer aucun impôt pendant des années.
Le calcul détaillé, composant par composant : amortissement LMNP, durées et exemple.
Le simulateur applique ensuite votre tranche marginale et les prélèvements sociaux de 18,6 %, le taux des loueurs en meublé non professionnels depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
Les durées d'amortissement retenues
| Élément | Durée retenue | En pratique |
|---|---|---|
| Bâti (prix hors terrain, frais de notaire compris) | 30 ans | Moyenne des composants : gros œuvre 40 à 50 ans, installations 15 à 25 ans, agencements 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipement | 7 ans | 5 à 10 ans selon les éléments |
| Travaux de rénovation | 15 ans | Selon le composant rénové |
Votre comptable établira un tableau d'amortissement par composants, plus précis : le simulateur donne un ordre de grandeur fiable pour choisir le régime.
Le coût du comptable est compris
Le régime réel impose une comptabilité et une liasse fiscale 2031 chaque année. Le simulateur ajoute par défaut 400 € de frais de comptable, déductibles, dans la colonne du réel : modifiez ce montant selon le devis que vous avez. Pour comparer les offres : tarifs des comptables LMNP.
Pour tenir votre comptabilité au réel toute l'année : modèle Excel LMNP gratuit.
Questions fréquentes
Les prélèvements sociaux en LMNP sont-ils de 17,2 % ou de 18,6 % ?
De 18,6 % pour les loueurs en meublé non professionnels, depuis la hausse de la CSG votée pour 2026, applicable dès les revenus 2025. La location nue reste à 17,2 %.
Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?
83 600 € de recettes pour une location meublée de longue durée à partir des revenus 2026 ; 77 700 € pour les revenus 2025.
Dans quelle case déclarer ses recettes au micro-BIC ?
En case 5NI de la déclaration 2042-C-PRO pour une location meublée de longue durée. L'ancienne case 5ND a été supprimée à partir de la déclaration 2026.
L'amortissement a-t-il un coût à la revente ?
Oui depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour les résidences de services. À intégrer si vous prévoyez de revendre dans quelques années.
Sources
- Code général des impôts, articles 50-0 (micro-BIC) et 39 C (amortissement des biens loués).
- service-public.gouv.fr, « Revenus d'une location meublée » (seuils 2025 et 2026).
- impots.gouv.fr, taux des prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle.