Amortissement LMNP : durées, calcul et exemple
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 4 octobre 2026 · Méthodologie
L'amortissement est la raison pour laquelle beaucoup de loueurs en meublé au régime réel ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant des années. Chaque année, une fraction du prix du logement, du mobilier et des travaux vient réduire le bénéfice imposable, sans que vous ne dépensiez un euro. Voici comment le calculer, pas à pas.
Actualité : le budget 2027 veut plafonner l'amortissement LMNP à 7 000 € par an.
La réponse en bref
- Ce qui s'amortit : le bâti (jamais le terrain), les travaux, le mobilier et l'équipement.
- Comment : par composants, chacun sur sa durée d'utilisation, de 5 ans pour le mobilier à 50 ans pour le gros œuvre.
- Ordre de grandeur : 2,5 à 4 % du prix du logement par an, plus 10 à 20 % du mobilier.
- Limite : l'amortissement ne peut pas créer de déficit ; l'excédent se reporte sans limite de durée.
- Seulement au réel : rien à amortir au micro-BIC, l'abattement de 50 % le remplace.
- À la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
Le principe de l'amortissement en LMNP
En location meublée, vos loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, le logement est traité comme un bien professionnel qui s'use : chaque année, on constate une perte de valeur théorique, la dotation aux amortissements, qui se déduit des recettes comme une charge. C'est une charge « non décaissée » : elle réduit l'impôt sans sortie d'argent.
L'amortissement est linéaire : prix du composant divisé par sa durée d'utilisation. Il commence à la mise en location, au prorata des jours la première année.
Étape 1 : isoler la part du terrain
Le terrain ne s'use pas : il ne s'amortit jamais. Il faut donc retirer sa valeur du prix d'achat. Aucun taux n'est fixé par la loi ; on retient une part justifiable :
- 10 à 20 % pour un appartement en ville ;
- davantage pour une maison, surtout avec un grand terrain ou en zone où le foncier est cher.
Appuyez ce choix sur un élément concret : ventilation dans l'acte notarié, estimation d'un expert, prix des terrains à bâtir du secteur. Une part de terrain trop faible est l'un des points que l'administration vérifie en premier.
Étape 2 : répartir le bâti par composants
Le bâti se découpe en composants qui ne s'usent pas au même rythme. Les répartitions et durées ci-dessous sont des usages admis, pas des taux légaux : elles doivent rester cohérentes avec la réalité du logement.
| Composant | Part du bâti (indicative) | Durée usuelle |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs, charpente) | 40 à 50 % | 40 à 50 ans |
| Façade, toiture, étanchéité | 10 à 20 % | 20 à 30 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 20 % | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs (cuisine, sols, cloisons) | 15 à 20 % | 10 à 15 ans |
Étape 3 : ajouter le mobilier et les travaux
| Élément | Durée usuelle |
|---|---|
| Mobilier, literie, électroménager | 5 à 10 ans |
| Travaux de rénovation | Selon le composant rénové (souvent 10 à 15 ans) |
| Frais de notaire et d'agence | Au choix : déduits l'année d'achat, ou ajoutés au prix et amortis avec le bâti |
| Petit équipement de moins de 500 € HT par élément | Déductible directement l'année de l'achat |
Un exemple chiffré complet
Un appartement acheté 200 000 €, frais de notaire compris, part du terrain fixée à 15 %. Mobilier : 8 000 €. Travaux : 10 000 €. Loyers : 9 600 € par an ; charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, CFE, comptable) : 3 000 €.
| Élément | Base | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (50 % du bâti) | 85 000 € | 50 ans | 1 700 € |
| Façade et toiture (15 %) | 25 500 € | 25 ans | 1 020 € |
| Installations techniques (20 %) | 34 000 € | 20 ans | 1 700 € |
| Agencements (15 %) | 25 500 € | 12 ans | 2 125 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Travaux | 10 000 € | 15 ans | 667 € |
| Total | 8 355 € |
Le bâti amortissable vaut 170 000 € (200 000 € moins 15 % de terrain). Résultat avant amortissement : 9 600 − 3 000 = 6 600 €. L'amortissement déductible cette année est donc limité à 6 600 € : le bénéfice imposable tombe à 0 €, et les 1 755 € restants sont mis de côté pour les années suivantes.
Pour faire ce calcul avec vos chiffres et le comparer au micro-BIC : simulateur LMNP micro-BIC ou réel.
La règle qui limite l'amortissement
L'article 39 C du Code général des impôts interdit à l'amortissement de créer ou d'augmenter un déficit. Il se déduit seulement à hauteur du résultat qui reste après les autres charges. La part non déduite n'est pas perdue : elle est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée, tant que l'activité continue. C'est ce stock d'amortissements reportés qui permet de ne pas payer d'impôt pendant longtemps, y compris quand les loyers augmentent.
Les autres charges, elles, peuvent créer un déficit, imputable sur les revenus de location meublée des dix années suivantes.
L'effet sur la plus-value depuis 2025
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Reprenons l'exemple : vendu 260 000 € après avoir déduit 40 000 € d'amortissements, le logement dégage une plus-value brute de 100 000 € au lieu de 60 000 €. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Sont exclus de cette réintégration les logements en résidence de services : résidences étudiantes, résidences seniors et établissements pour personnes âgées dépendantes.
L'amortissement reste donc avantageux pendant la détention, mais il faut intégrer ce coût si vous prévoyez de revendre dans les dix ans.
Faites le calcul sur vos chiffres : tableau d'amortissement LMNP sous Excel, gratuit.
Combien coûtera la revente ? simulateur de plus-value LMNP, amortissements réintégrés compris.
Les erreurs fréquentes
- Amortir le terrain, ou retenir une part de terrain irréaliste.
- Amortir le bâti d'un bloc sur une seule durée, au lieu de le décomposer.
- Oublier les amortissements reportés d'une année sur l'autre : ils doivent figurer dans la liasse fiscale.
- Faire démarrer l'amortissement à l'achat plutôt qu'à la mise en location.
- Changer de méthode en cours de route : les durées retenues doivent rester constantes.
Le tableau d'amortissement initial conditionne toutes les années suivantes, et désormais la plus-value : c'est l'étape où un comptable spécialisé LMNP se rentabilise le plus. La façon de déclarer ensuite est expliquée dans la déclaration LMNP.
Questions fréquentes
Sur combien d'années amortir un bien en LMNP ?
Il n'y a pas une durée unique : chaque composant a la sienne, de 40 à 50 ans pour le gros œuvre à 10 à 15 ans pour les agencements, et 5 à 10 ans pour le mobilier. En moyenne, le bâti s'amortit sur 25 à 35 ans.
Peut-on amortir le terrain ?
Non, le terrain ne s'amortit jamais. Sa valeur doit être retirée du prix d'achat avant tout calcul.
L'amortissement existe-t-il au micro-BIC ?
Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % remplace toutes les charges, amortissement compris.
Les frais de notaire s'amortissent-ils ?
Au choix : ils se déduisent en charge l'année de l'achat, ou s'ajoutent au prix du bien et s'amortissent avec le bâti. Le choix vaut pour toute la durée de détention.
Peut-on amortir un bien reçu par donation ou succession ?
Oui, sur la base de sa valeur vénale au jour de sa mise en location meublée.
Que deviennent les amortissements non déduits ?
Ils sont reportés sans limite de durée et se déduisent les années où le résultat le permet.
Sources
- Code général des impôts, article 39, 1-2° (amortissements) et article 39 C (limite pour les biens donnés en location).
- Code général des impôts, article 150 VB, modifié par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements).
- BOFiP, BOI-BIC-AMT (amortissements) ; tolérance pour les biens de faible valeur.