Simulateur de plus-value LMNP (2026)
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 10 octobre 2026 · Méthodologie
Depuis le 15 février 2025, revendre un logement loué meublé coûte plus cher : les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d'achat, ce qui gonfle la plus-value. Ce simulateur calcule votre plus-value et l'impôt à payer, en tenant compte des forfaits, des abattements pour durée de détention et de la surtaxe.
La réponse en bref
- Régime : en LMNP, la revente relève des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Depuis 2025 : le prix d'achat est diminué des amortissements déduits, sauf en résidence étudiante, seniors ou Ehpad.
- Abattements : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Pas concernés : le mobilier, et les loueurs restés au micro-BIC, qui n'ont rien amorti.
Comment se calcule la plus-value en LMNP
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix de revient du logement :
- Prix de vente, diminué des frais payés par le vendeur (diagnostics, commission d'agence à sa charge).
- Prix d'achat, augmenté des frais d'acquisition (frais réels de notaire et d'agence, ou forfait de 7,5 %) et des travaux (montant réel sur factures, ou forfait de 15 % du prix d'achat après plus de 5 ans de détention).
- Moins les amortissements déduits pendant la location au régime réel, pour les ventes depuis le 15 février 2025.
Le mobilier n'entre pas dans le calcul : s'il est vendu avec le logement, son prix doit être indiqué séparément dans l'acte, et les droits de mutation ne portent pas dessus.
La réintégration des amortissements depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du code général des impôts : le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au régime réel. Concrètement, si vous avez déduit 60 000 € d'amortissements sur vos loyers, votre prix d'achat est réduit d'autant au moment de la vente.
- Quels amortissements : ceux réellement déduits de vos résultats, pas ceux encore en report faute de bénéfice.
- Depuis quand : pour toutes les ventes conclues depuis le 15 février 2025, y compris pour les amortissements déduits avant cette date.
- Exceptions : les logements situés dans des résidences pour étudiants ou personnes âgées, les établissements pour personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée.
L'amortissement reste avantageux pendant la détention : il réduit chaque année l'impôt sur vos loyers, au taux de votre tranche plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Mais une partie de ce gain est reprise à la revente, d'autant plus que vous vendez tôt. Le détail du mécanisme est expliqué sur la page amortissement LMNP.
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement pour l'impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % : exonération totale | 1,60 % (28 % au total) |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an : exonération totale après 30 ans |
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute, avec un lissage entre les tranches. Le simulateur la calcule automatiquement.
Un exemple chiffré
Un appartement acheté 200 000 € en mars 2010, loué meublé au réel, revendu 300 000 € en octobre 2026, soit 16 ans de détention. 60 000 € d'amortissements ont été déduits sur le logement.
| Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 | |
|---|---|---|
| Prix de revient (achat + 7,5 % de frais + 15 % de travaux) | 245 000 € | 245 000 € |
| Amortissements réintégrés | — | − 60 000 € |
| Plus-value brute | 55 000 € | 115 000 € |
| Impôt sur le revenu (abattement 66 %, 19 %) | 3 553 € | 7 429 € |
| Prélèvements sociaux (abattement 18,15 %, 17,2 %) | 7 743 € | 16 190 € |
| Impôt total | 11 296 € | 23 619 € |
La réintégration coûte ici 12 323 € de plus. En contrepartie, les 60 000 € d'amortissements ont réduit l'impôt sur les loyers pendant 16 ans : à 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie a été d'environ 28 000 €. Le réel reste gagnant, mais l'écart se réduit.
Comment payer moins d'impôt à la revente
- Conserver les factures de frais d'achat et de travaux : au-delà des forfaits de 7,5 % et 15 %, les montants réels sont plus favorables. Un travail déjà amorti ne peut pas être ajouté une seconde fois.
- Choisir la date de vente : chaque année de détention après la 5e augmente les abattements.
- Vendre le mobilier à part, pour sa valeur réelle, dans l'acte.
- Vérifier le montant réintégré avec votre comptable, à partir du tableau d'amortissement et des liasses 2033-C. Notre modèle Excel de comptabilité LMNP tient le cumul à jour.
Questions fréquentes
Les amortissements du mobilier sont-ils réintégrés ?
Non. La réintégration porte sur le prix d'acquisition du logement. Les meubles sont des biens distincts.
J'étais au micro-BIC : suis-je concerné ?
Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire remplace l'amortissement : il n'y a rien à réintégrer.
Les amortissements en report sont-ils réintégrés ?
Non, seuls ceux qui ont été réellement déduits de vos résultats.
Et si je suis loueur professionnel (LMP) ?
La revente relève alors des plus-values professionnelles, avec des règles différentes : ce simulateur ne s'applique pas. Voir LMNP ou LMP.
Qui paie l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire le calcule, le déclare et le prélève sur le prix de vente, avant de vous verser le solde.
Le budget 2027 change-t-il la plus-value ?
Le projet de loi de finances pour 2027 plafonne l'amortissement des loueurs en meublé, mais ne modifie pas le calcul de la plus-value. Voir notre actualité.
Sources
- Code général des impôts, articles 150 U, 150 VB (dont le III créé par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), 150 VC (abattements), 200 B (taux de 19 %) et 1609 nonies G (surtaxe).
- Code de la sécurité sociale, article L. 136-7 (prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières).
- service-public.gouv.fr, « Plus-value immobilière : calcul et imposition ».