LMNP 2027 : le budget veut plafonner l'amortissement à 7 000 € par an
Rédigé par Deldongo
Publié le · mis à jour le 11 octobre 2026 · Méthodologie
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, s'attaque au principal avantage du statut LMNP : l'amortissement du logement, qui permet souvent de ne payer aucun impôt sur ses loyers pendant des années. Le texte n'est pas encore voté, mais s'il l'est en l'état, il s'appliquerait dès les revenus 2027.
Mise à jour du 11 octobre 2026
Le 8 octobre, la commission des finances de l'Assemblée a adopté un amendement qui exclut du plafonnement et de la fin du report les meublés loués comme résidence principale, avec un bail étudiant ou un bail mobilité. Il doit encore être voté en séance publique, qui repart du texte du gouvernement. Le détail est dans notre article du 12 octobre, en lien en bas de page.
La réponse en bref
- Plafond : amortissement limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal, tous logements meublés confondus.
- Meublés de tourisme : 1,5 % et 5 000 € par an.
- Fin du report : l'amortissement non déduit serait perdu, et le stock accumulé jusqu'en 2026 ne s'imputerait plus que sur la moitié du bénéfice, jusqu'en 2036.
- Pas concernés : le micro-BIC, les loueurs professionnels (LMP), les résidences étudiantes, seniors et Ehpad.
- Rien ne change pour la déclaration de vos revenus 2026, au printemps 2027.
Ce que prévoit l'article 7 du projet de budget
Aujourd'hui, un loueur en meublé non professionnel au régime réel déduit chaque année l'amortissement de son logement, découpé par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), sans autre limite que celle de ne pas créer de déficit. La part qui dépasse le résultat est reportée sans limite de durée. Le détail est expliqué sur notre page amortissement LMNP.
Le projet de loi encadre ce mécanisme sur trois points :
| Règle actuelle | Projet pour 2027 | |
|---|---|---|
| Taux annuel | Selon la durée de chaque composant, souvent 3 à 4 % du bâti | 2,5 % maximum (1,5 % en meublé de tourisme) |
| Montant annuel | Pas de plafond | 7 000 € par foyer fiscal (5 000 € en meublé de tourisme) |
| Amortissement non déduit | Reporté sans limite de durée | Perdu |
| Stock reporté au 31/12/2026 | Utilisable sans limite | Jusqu'en 2036, dans la limite de 50 % du bénéfice restant |
Le gouvernement justifie la mesure par l'écart entre location vide et location meublée, et par la volonté d'orienter les logements vers la location de longue durée. Il en attend environ 200 millions d'euros de recettes par an. Le plafond de 7 000 € est inférieur à celui de 12 000 € prévu pour le nouveau statut du bailleur privé en location vide, créé par la loi de finances pour 2026.
Qui serait concerné
- Les LMNP au régime réel, y compris pour les logements achetés avant 2027 : le texte ne prévoit pas de maintien des règles actuelles pour les biens déjà loués.
- Surtout les biens chers : avec 2,5 % par an, le plafond de 7 000 € est atteint dès que la valeur du bâti dépasse 280 000 €. Et comme il s'applique par foyer, un propriétaire de plusieurs meublés partage un seul plafond.
- Ceux qui ont un gros stock d'amortissements reportés, typiquement après des travaux importants ou un achat récent.
Ne seraient pas concernés : les loueurs au micro-BIC, qui ne déduisent pas d'amortissement mais un abattement forfaitaire de 50 % ; les loueurs professionnels (voir LMNP ou LMP) ; les logements situés dans des résidences pour étudiants, seniors ou personnes âgées et handicapées.
Un point encore à préciser
Les premières analyses du texte appliquent le taux de 2,5 % à la valeur du bâti, hors terrain. Le traitement exact du mobilier et des travaux devra être vérifié dans la version définitive de la loi.
Exemple : ce que le plafond changerait
Prenons un appartement loué meublé 12 000 € par an, avec 4 000 € de charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance). Il reste 8 000 € de bénéfice avant amortissement.
| Valeur du bâti | Amortissement actuel (≈ 3,5 %) | Avec le projet | Bénéfice imposable 2027 |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 5 250 € | 3 750 € (2,5 %) | 2 750 € → 4 250 € |
| 220 000 € | 7 700 € | 5 500 € (2,5 %) | 300 € → 2 500 € |
| 320 000 € | 8 000 € (limité au bénéfice) | 7 000 € (plafond) | 0 € → 1 000 € |
Exemple simplifié, sans mobilier ni amortissements reportés. Avec une tranche à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, 1 000 € de bénéfice imposable en plus coûtent environ 486 €.
Le stock reporté pèse aussi. Avec 30 000 € d'amortissements en attente fin 2026 et 2 000 € de bénéfice après l'amortissement de 2027, seuls 1 000 € de ce stock pourraient être déduits cette année-là ; le reste serait reporté jusqu'en 2036 au plus tard, puis perdu.
Ce qui ne change pas pour le LMNP en 2027
- Le micro-BIC : abattement de 50 %, plafond de recettes de 83 600 € pour la location meublée de longue durée, déclaration en case 5NI.
- Les prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus de location meublée depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
- La plus-value : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value en cas de vente, sauf en résidence de services.
- La déduction des charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion restent déductibles au réel.
Le récapitulatif de l'année en cours est sur LMNP 2026 : ce qui change.
Le calendrier : rien n'est encore voté
Le projet de loi de finances a été présenté le 1er octobre 2026. Il est examiné par l'Assemblée nationale à partir de la mi-octobre, puis par le Sénat. Le texte définitif doit être adopté avant le 31 décembre. Les taux, les plafonds et le régime du report peuvent être modifiés par amendement, voire supprimés, comme l'ont été plusieurs projets de réforme du LMNP ces dernières années.
Que faire dès maintenant ?
- Ne rien changer dans l'urgence : votre déclaration des revenus 2026, au printemps 2027, suit les règles actuelles.
- Chiffrer votre exposition : valeur de votre bâti × 2,5 %, comparée à votre amortissement actuel et au plafond de 7 000 €. Notre modèle Excel de comptabilité LMNP donne votre amortissement par composants et votre stock reporté.
- Refaire la comparaison avec le micro-BIC : si votre amortissement est fortement réduit, l'abattement de 50 % peut redevenir plus intéressant, surtout avec peu de charges. Testez avec le simulateur micro-BIC ou réel.
- Attendre le texte voté avant de vendre, de restructurer ou de changer de régime.
Questions fréquentes
Le statut LMNP est-il supprimé en 2027 ?
Non. Le projet de budget ne supprime ni le statut ni le régime réel : il plafonne l'amortissement déductible et met fin à son report.
Ma déclaration 2027 sera-t-elle concernée ?
Non. La déclaration déposée au printemps 2027 porte sur les revenus 2026, qui restent soumis aux règles actuelles. Le plafond viserait les revenus 2027, déclarés en 2028.
Le plafond de 7 000 € s'applique-t-il par logement ?
Non, par foyer fiscal, tous logements meublés confondus, selon le projet.
Je suis au micro-BIC : qu'est-ce qui change ?
Rien, selon le projet : le micro-BIC ne comporte pas d'amortissement. L'abattement reste de 50 % pour la location meublée de longue durée.
Que deviennent mes amortissements reportés ?
Selon le projet, ceux accumulés jusqu'au 31 décembre 2026 resteraient déductibles jusqu'en 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant chaque année.
Sources
- Projet de loi de finances pour 2027, article 7, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026.
- Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location) et article 50-0 (micro-BIC).
- Loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements dans la plus-value).
- Analyses publiées par la presse spécialisée entre le 1er et le 5 octobre 2026.