LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 30 septembre 2026 · Méthodologie
En location meublée, le choix du régime fiscal pèse plus lourd qu'en location nue. Le micro-BIC est simple ; le réel demande une comptabilité mais permet d'amortir le bien, ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années.
La réponse en bref
- Micro-BIC : jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € à partir des revenus 2026, abattement forfaitaire de 50 %, déclaration en case 5NI.
- Réel : charges réelles + amortissement du bien et du mobilier, liasse 2031 à déposer.
- Règle pratique : dès qu'il y a un crédit ou un bien acheté récemment, le réel est presque toujours gagnant.
- Coût du réel : une comptabilité, de 250 à 1 000 € par an selon qu'on passe par un service en ligne ou un cabinet.
Le micro-BIC
C'est le régime par défaut quand les recettes de location meublée longue durée ne dépassent pas 77 700 € par an pour les revenus 2025, 83 600 € à partir des revenus 2026. Un abattement de 50 % (305 € minimum) est appliqué aux recettes et représente forfaitairement toutes les charges. Aucune comptabilité n'est exigée, seulement un registre des recettes.
Les recettes brutes se déclarent sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, case 5NI pour une location de longue durée. L'ancienne case 5ND a été supprimée à partir de la déclaration 2026.
Meublés de tourisme
Depuis les revenus 2025, les meublés de tourisme non classés relèvent d'un seuil de 15 000 € et d'un abattement de 30 %, les meublés classés d'un abattement de 50 %. Cette page traite de la location à l'année.
Le régime réel
Au réel, le bénéfice est égal aux recettes moins :
- les charges : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, CFE, charges de copropriété, frais de comptabilité, petites réparations ;
- les amortissements : une fraction annuelle du prix du logement (hors terrain), des travaux et du mobilier. Voir l'amortissement en LMNP.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée se reporte sans limite de durée. Le résultat se déclare en case 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit) de la 2042-C-PRO, après dépôt de la liasse 2031.
Faites votre calcul : simulateur LMNP micro-BIC ou réel, amortissement et comptable compris.
Un exemple chiffré
Un studio acheté 150 000 € (dont 20 000 € de terrain), meublé pour 5 000 €, loué 7 800 € par an. Charges annuelles : 2 000 € d'intérêts, 900 € de taxe foncière, 1 100 € de copropriété, assurance et CFE, 400 € de comptabilité.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Recettes | 7 800 € | 7 800 € |
| Abattement ou charges | − 3 900 € | − 4 400 € |
| Amortissements (≈ 130 000 € / 35 ans + mobilier / 7 ans) | — | − 4 400 € environ, plafonnés à 3 400 € |
| Résultat imposable | 3 900 € | 0 € |
Au micro-BIC, 3 900 € s'ajoutent au revenu imposable. Au réel, le résultat est nul et environ 1 000 € d'amortissement non utilisé est reporté sur les années suivantes. Avec une tranche marginale à 30 %, l'écart dépasse 1 800 € par an, impôt et prélèvements sociaux compris : largement de quoi payer la comptabilité.
Quand le micro-BIC reste préférable
- Un bien détenu depuis longtemps, sans crédit, déjà largement amorti ou acquis à bas prix.
- De faibles recettes, où le coût de la comptabilité mange l'économie.
- Une revente prévue à court terme : depuis 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
Comment opter pour le réel
L'option se fait lors de l'immatriculation, ou plus tard auprès du service des impôts des entreprises, avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année concernée. Elle vaut un an et se reconduit tacitement. En pratique, la plupart des loueurs confient la liasse à un comptable spécialisé LMNP.
Pour la marche à suivre, case par case : déclaration LMNP, étape par étape.
Questions fréquentes
Faut-il adhérer à un centre de gestion agréé au réel ?
Ce n'est plus utile pour éviter une majoration : la majoration de 25 % des revenus des non-adhérents a été supprimée progressivement jusqu'en 2023.
Peut-on revenir au micro-BIC après le réel ?
Oui, en renonçant à l'option. Les amortissements non encore déduits sont alors perdus.
Le déficit au réel réduit-il l'impôt sur les salaires ?
Non, en LMNP il ne s'impute que sur les revenus de location meublée des dix années suivantes. C'est différent en LMP.
Sources
- Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC).
- Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location).
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme).