LMNP ou LMP : les différences
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 26 septembre 2026 · Méthodologie
LMNP et LMP désignent deux statuts du même métier : loueur en meublé, non professionnel ou professionnel. Le passage de l'un à l'autre ne se choisit pas, il dépend de vos recettes. Et il change beaucoup de choses : cotisations sociales, déficit, plus-value.
La réponse en bref
- Vous êtes LMP si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent vos autres revenus d'activité.
- Sinon, vous êtes LMNP. Il suffit qu'une des deux conditions manque.
- LMP : cotisations sociales d'indépendant, déficit imputable sur le revenu global, plus-value professionnelle.
- LMNP : prélèvements sociaux, déficit reportable sur les seuls revenus meublés, plus-value des particuliers.
Le critère : deux seuils cumulatifs
Depuis 2020, le statut professionnel repose sur deux conditions, appréciées au niveau du foyer fiscal :
- les recettes annuelles de location meublée, charges comprises, dépassent 23 000 € ;
- ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer : salaires et pensions, bénéfices industriels, commerciaux, agricoles et non commerciaux.
L'inscription au registre du commerce, ancienne troisième condition, a été supprimée. Un salarié à temps plein reste presque toujours LMNP, même avec plusieurs appartements, tant que ses loyers n'excèdent pas son salaire.
Le tableau des différences
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Charges sociales | Prélèvements sociaux sur le bénéfice | Cotisations sociales d'indépendant (SSI) sur le bénéfice |
| Déficit | Reportable 10 ans sur les seuls revenus de location meublée | Imputable sur le revenu global, sans plafond |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Régime professionnel, exonération possible après 5 ans d'activité selon les recettes |
| Impôt sur la fortune immobilière | Bien inclus dans l'assiette | Exonération possible comme bien professionnel, sous conditions |
| Amortissement | Possible au réel | Possible au réel |
Ce qui fait vraiment la différence
Les cotisations sociales
Le LMP paie des cotisations d'indépendant sur son bénéfice, avec un minimum même en cas de bénéfice faible. Tant que l'amortissement neutralise le bénéfice, la différence est limitée ; quand il s'épuise, les cotisations peuvent dépasser les prélèvements sociaux d'un LMNP.
Le déficit
C'est l'avantage principal du LMP : un déficit de location meublée, par exemple l'année de l'achat ou de gros travaux, réduit l'impôt sur les autres revenus. En LMNP, il ne sert que contre les futurs revenus meublés.
La plus-value
En LMNP, la plus-value est calculée comme pour un particulier. Depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans son calcul, sauf pour certaines résidences de services : voir amortissement LMNP. En LMP, la plus-value professionnelle peut être exonérée après cinq ans d'activité si les recettes restent sous certains seuils.
Anticiper le basculement
Un départ à la retraite, une baisse de salaire ou l'achat d'un nouveau logement peut faire basculer en LMP sans qu'on l'ait vu venir. Le statut s'apprécie chaque année : refaites le calcul dès qu'un de ces événements survient, et avant tout achat.
Questions fréquentes
Les 23 000 € s'entendent-ils charges comprises ?
Oui, il s'agit des recettes encaissées, loyers et charges facturées compris.
Un retraité peut-il devenir LMP ?
Oui. Les pensions comptent parmi les revenus comparés aux recettes : si les loyers meublés dépassent 23 000 € et les pensions, le retraité devient LMP.
Peut-on choisir d'être LMP ?
Non. Le statut découle des seuils ; on ne peut pas y opter.
Sources
- Code général des impôts, article 155, IV.
- Code général des impôts, article 151 septies (exonération des plus-values professionnelles).
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements).