Micro-foncier : plafond, abattement de 30 % et déclaration
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 26 septembre 2026 · Méthodologie
Le micro-foncier est le régime d'imposition par défaut des loyers de location nue quand ils ne dépassent pas 15 000 € par an. Il est simple : aucune charge à justifier, un abattement forfaitaire de 30 %. Mais il n'est pas toujours le moins cher.
La réponse en bref
- Plafond : 15 000 € de loyers bruts encaissés dans l'année, charges non comprises, tous biens loués nus confondus.
- Abattement : 30 %, qui couvre forfaitairement toutes les charges. Vous êtes imposé sur 70 % des loyers.
- Déclaration : directement sur la déclaration de revenus (2042), case 4BE. Pas de formulaire 2044.
- Option pour le réel : possible, irrévocable pendant 3 ans. Elle devient intéressante quand vos charges réelles dépassent 30 % des loyers.
Qu'est-ce que le micro-foncier ?
Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu, puis aux prélèvements sociaux.
Deux régimes existent pour calculer le revenu imposable : le micro-foncier, forfaitaire, et le régime réel, où l'on déduit les charges effectivement payées. Le micro-foncier s'applique automatiquement dès que les conditions sont remplies.
Les conditions pour en bénéficier
Des loyers bruts de 15 000 € maximum
Le seuil porte sur le total des loyers encaissés dans l'année par l'ensemble du foyer fiscal, pour tous les biens loués nus, hors charges récupérées sur le locataire. Au-delà, le régime réel s'impose l'année suivante.
Aucun bien sous un régime spécial
Le micro-foncier est exclu si le foyer détient un logement ouvrant droit à une déduction spécifique ou à un amortissement fiscal : Robien, Borloo neuf, Besson neuf, Cosse (Louer abordable), monuments historiques, et quelques autres dispositifs anciens. Ces logements se déclarent sur le formulaire 2044 spéciale.
Les dispositifs qui donnent une réduction d'impôt, comme le Pinel ou le Denormandie, ne sont pas en soi incompatibles : c'est le type d'avantage qui compte, pas le fait d'avoir un investissement défiscalisé.
Parts de SCI et de SCPI
Les revenus de parts de sociétés immobilières non soumises à l'IS peuvent relever du micro-foncier, à condition de détenir aussi au moins un logement loué nu en direct. Un associé qui ne détient que des parts de SCI ou de SCPI relève du régime réel.
Comment l'impôt est calculé
Le calcul tient en trois étapes :
- Additionner les loyers bruts encaissés dans l'année.
- Appliquer l'abattement de 30 % : le revenu imposable est égal à 70 % des loyers.
- Ce revenu s'ajoute aux autres revenus du foyer (barème progressif) et supporte les prélèvements sociaux.
| Loyers annuels | Abattement de 30 % | Revenu foncier imposable |
|---|---|---|
| 6 000 € | 1 800 € | 4 200 € |
| 9 600 € | 2 880 € | 6 720 € |
| 14 400 € | 4 320 € | 10 080 € |
L'impôt réellement dû dépend ensuite de votre tranche marginale d'imposition. À 30 %, un revenu foncier imposable de 6 720 € coûte environ 2 016 € d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux.
Comment déclarer ses loyers au micro-foncier
- Sur la déclaration en ligne, cochez la rubrique « Revenus fonciers » dans la liste des revenus à déclarer.
- Indiquez le montant brut des loyers en case 4BE. N'appliquez pas l'abattement vous-même : l'administration le calcule.
- Si vous avez des parts de SCPI, les revenus correspondants s'ajoutent dans la même case.
À conserver
Même au micro-foncier, gardez vos baux, quittances et relevés de loyers. En cas de contrôle, c'est le montant des loyers encaissés qu'il faudra justifier.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Faites le calcul : simulateur micro-foncier ou réel, déficit foncier compris.
La règle est simple : si vos charges déductibles réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus favorable. C'est souvent le cas l'année de gros travaux, ou quand le bien est financé à crédit (les intérêts d'emprunt se déduisent).
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Montant réel déduit |
| Formulaire | 2042, case 4BE | 2044, report en 4BA |
| Déficit foncier | Impossible | Imputable jusqu'à 10 700 € par an |
| Justificatifs | Loyers seulement | Toutes les factures |
| Engagement | Aucun | 3 ans en cas d'option |
Le régime réel permet aussi de créer un déficit foncier, qui réduit l'impôt sur vos autres revenus. Pour savoir ce qui se déduit, voir la liste des charges déductibles.
L'option pour le réel se fait simplement en déposant une déclaration 2044. Elle vous engage pour 3 ans, puis se renouvelle chaque année tant que vous ne revenez pas au micro-foncier.
Les erreurs fréquentes
- Déclarer le loyer charges comprises. Les provisions pour charges versées par le locataire ne font pas partie des loyers bruts.
- Appliquer soi-même l'abattement. La case 4BE attend le montant brut.
- Mélanger location nue et meublée. Les loyers d'un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux, déclarés ailleurs : voir le régime du meublé.
- Rester au micro-foncier l'année de gros travaux. C'est l'année où le réel rapporte le plus.
Questions fréquentes
Le seuil de 15 000 € s'apprécie-t-il par logement ?
Non. Il s'apprécie pour l'ensemble des loyers de location nue du foyer fiscal, tous logements confondus.
Que se passe-t-il si je dépasse 15 000 € en cours d'année ?
Vous déclarez l'année concernée au régime réel, sur un formulaire 2044. Si vos loyers repassent sous le seuil, vous retrouvez le micro-foncier sauf si vous aviez opté pour le réel.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, après la période d'engagement de 3 ans, et à condition de remplir toujours les conditions du micro-foncier.
Le micro-foncier s'applique-t-il à une location meublée ?
Non. La location meublée relève des BIC et du régime micro-BIC, avec un abattement et des seuils différents.
Les prélèvements sociaux sont-ils dus au micro-foncier ?
Oui, ils s'appliquent au revenu foncier net, c'est-à-dire après l'abattement de 30 %.
Sources
- Code général des impôts, article 32 (régime micro-foncier).
- BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 (régime micro-foncier).
- impots.gouv.fr, notice de la déclaration des revenus 2042.