Formulaire 2044 spéciale : qui doit l'utiliser ?
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 26 septembre 2026 · Méthodologie
La 2044 spéciale, ou 2044-SPE, remplace la 2044 ordinaire quand au moins un des logements du foyer relève d'un régime fiscal particulier. Elle suit la même logique, avec des lignes en plus pour les déductions propres à ces dispositifs.
La réponse en bref
- Elle est obligatoire si vous détenez un logement ouvrant droit à une déduction spécifique ou un amortissement fiscal : Robien, Borloo, Besson, Cosse, Lienemann, monuments historiques, etc.
- Elle remplace la 2044 pour tous vos biens, y compris ceux qui ne relèvent d'aucun dispositif.
- Le micro-foncier est exclu dès qu'un bien relève d'un de ces régimes.
Dans quels cas utiliser la 2044 spéciale ?
La 2044-SPE s'impose dès qu'un logement du foyer bénéficie de l'un de ces régimes :
- déduction au titre de l'amortissement : Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf, Scellier intermédiaire (pour sa partie déduction) ;
- déductions spécifiques : Besson ancien, Borloo ancien, Lienemann, Cosse (Louer abordable) ;
- immeubles classés ou inscrits monuments historiques ;
- quelques régimes plus rares : immeubles en secteur sauvegardé (Malraux ancien régime), déduction pour les zones de revitalisation rurale.
En revanche, les dispositifs qui accordent une réduction d'impôt (Pinel, Denormandie, Scellier classique, Duflot) ne demandent pas la 2044-SPE : le bien se déclare sur la 2044 ordinaire, et la réduction sur la 2042-RICI.
Ce qui change par rapport à la 2044
La structure est la même : recettes, frais et charges, résultat. La 2044-SPE ajoute :
- des lignes pour la déduction spécifique (un pourcentage des loyers bruts, variable selon le dispositif et la zone) ;
- des lignes pour la déduction au titre de l'amortissement (Robien, Borloo neuf, Besson neuf, Périssol) ;
- des règles propres aux monuments historiques, où certaines charges sont déductibles du revenu global sans plafond.
Elle se remplit immeuble par immeuble, en une colonne par bien, comme la 2044.
Le cas du dispositif Cosse (Louer abordable)
Le Cosse permettait une déduction spécifique sur les loyers en échange d'un loyer plafonné et d'une convention avec l'Anah. Il ne s'applique plus aux conventions signées depuis le 1er mars 2022, remplacé par Loc'Avantages, qui fonctionne en réduction d'impôt. Les conventions Cosse en cours continuent à se déclarer sur la 2044-SPE jusqu'à leur terme.
Le déficit foncier sur la 2044 spéciale
Les règles générales du déficit foncier s'appliquent : imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, report du solde sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les monuments historiques échappent à ce plafond pour une partie des charges.
Questions fréquentes
J'ai un Pinel : dois-je remplir la 2044 spéciale ?
Non. Le Pinel donne une réduction d'impôt : le bien se déclare sur la 2044 ordinaire, la réduction sur la 2042-RICI.
Faut-il remplir une 2044 et une 2044-SPE ?
Non. Si un seul bien exige la 2044-SPE, tous les biens du foyer se déclarent dessus.
Un dispositif terminé impose-t-il encore la 2044-SPE ?
Une fois la période d'engagement terminée et les déductions épuisées, le bien revient au droit commun. La 2044 ordinaire suffit alors, et le micro-foncier redevient possible.
Sources
- Notice du formulaire 2044-SPE, impots.gouv.fr.
- Code général des impôts, article 31 (déductions spécifiques et amortissement).
- Code général des impôts, article 156 (monuments historiques).