Formulaire 2044 : le remplir ligne par ligne
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 26 septembre 2026 · Méthodologie
Le formulaire 2044 sert à calculer le revenu foncier imposable au régime réel. On y déclare les loyers encaissés, on en retire les charges payées, et le résultat, bénéfice ou déficit, se reporte sur la déclaration de revenus.
La réponse en bref
- Qui le remplit : les propriétaires de logements loués nus au régime réel, soit par obligation (loyers au-dessus de 15 000 €), soit par option.
- Quand : en même temps que la déclaration de revenus, au printemps.
- Principe : loyers encaissés moins charges payées dans l'année civile.
- Report : un bénéfice va en case 4BA de la 2042 ; un déficit en cases 4BB, 4BC ou 4BD.
Qui doit remplir la déclaration 2044 ?
La 2044 concerne les revenus de location nue (logement vide, local, terrain) déclarés au régime réel. C'est obligatoire dans deux cas :
- les loyers bruts de l'année dépassent 15 000 € ;
- le foyer détient des parts de SCI ou de SCPI sans détenir de bien loué en direct.
C'est un choix dans les autres cas : déposer une 2044 vaut option pour le régime réel, pour 3 ans. Voir micro-foncier ou régime réel.
Si un de vos logements relève d'un dispositif à déduction spécifique (Robien, Borloo, Besson, Cosse, monuments historiques…), c'est la 2044 spéciale qu'il faut utiliser, pour tous vos biens.
La règle de base : l'année civile et l'encaissement
Tout se raisonne sur l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, et en dates de paiement : on déclare les loyers réellement encaissés, et on déduit les charges réellement payées dans l'année, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent. Un loyer de décembre payé en janvier compte pour l'année suivante.
Les lignes à connaître
Les recettes (lignes 211 à 215)
- Ligne 211 : loyers bruts encaissés, hors charges.
- Ligne 212 : dépenses normalement à la charge du propriétaire mais payées par le locataire.
- Ligne 213 : subventions reçues (ANAH notamment) et indemnités d'assurance.
- Ligne 215 : total des recettes.
Les frais et charges (lignes 221 à 250)
| Ligne | Ce qu'on y met |
|---|---|
| 221 | Frais d'administration et de gestion payés à un tiers (agence, administrateur de biens) |
| 222 | Autres frais de gestion : forfait de 20 € par local |
| 223 | Primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) |
| 224 | Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration |
| 225 | Charges récupérables non récupérées au départ du locataire |
| 226 | Indemnités d'éviction et frais de relogement |
| 227 | Taxes foncières, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères |
| 229 et 230 | Provisions pour charges de copropriété, puis leur régularisation l'année suivante |
| 250 | Intérêts d'emprunt et frais d'emprunt |
Le détail de ce qui est déductible, poste par poste, est sur la page charges déductibles des revenus fonciers.
Le résultat et le report
La 2044 calcule le revenu foncier net. S'il est positif, il se reporte en case 4BA de la déclaration 2042. S'il est négatif, la 2044 distingue la part imputable sur le revenu global (case 4BC, dans la limite de 10 700 €) et la part reportable sur les revenus fonciers futurs (case 4BB, et 4BD pour les déficits des années antérieures). Le mécanisme est détaillé dans la page déficit foncier.
Remplir la 2044 en ligne
- Dans la déclaration en ligne, cochez « Revenus fonciers » puis « régime réel ».
- Le formulaire 2044 s'ouvre à l'étape des annexes. Remplissez une colonne par immeuble.
- Les totaux et le report en 4BA (ou 4BB/4BC/4BD) se font automatiquement.
Les erreurs fréquentes
- Déduire des travaux de construction ou d'agrandissement. Ils ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
- Déduire la taxe d'ordures ménagères. Elle est récupérable sur le locataire, donc exclue de la ligne 227.
- Oublier la régularisation de copropriété (ligne 230). Les provisions déduites l'année N doivent être corrigées l'année N+1 de la part non déductible.
- Déduire le capital remboursé. Seuls les intérêts et frais d'emprunt se déduisent, pas les mensualités entières.
Questions fréquentes
Où trouver le formulaire 2044 ?
En ligne, il s'ouvre depuis la déclaration de revenus. Au format papier, il est téléchargeable sur impots.gouv.fr, avec sa notice.
Faut-il envoyer les factures avec la 2044 ?
Non. Les justificatifs se conservent et ne sont produits qu'en cas de demande de l'administration.
La 2044 concerne-t-elle la location meublée ?
Non. Les loyers d'un meublé sont des BIC, déclarés sur la 2042-C-PRO et, au réel, sur une liasse 2031.
Que mettre dans la ligne 222 ?
Un forfait de 20 € par local loué, qui couvre les petits frais de gestion (courrier, téléphone). Il n'y a rien à justifier.
Sources
- Code général des impôts, articles 28 à 31 (revenu net foncier et charges déductibles).
- Notice du formulaire 2044, impots.gouv.fr.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20 (charges déductibles).