Charges déductibles des revenus fonciers : la liste
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 26 septembre 2026 · Méthodologie
Au régime réel, le revenu foncier imposable est égal aux loyers encaissés moins les charges payées. Encore faut-il savoir lesquelles se déduisent : la liste est fixée par la loi, et tout ce qui n'y figure pas est refusé.
La réponse en bref
- Déductibles : travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière (hors ordures ménagères), frais de gestion, charges de copropriété non récupérables.
- Non déductibles : travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, capital de l'emprunt, taxe d'ordures ménagères, frais d'acquisition.
- Condition : la dépense doit être payée dans l'année et justifiée par une facture.
La liste des charges déductibles
| Charge | Déductible ? | Ligne de la 2044 |
|---|---|---|
| Frais d'agence ou d'administrateur de biens (gestion, relocation) | Oui | 221 |
| Petits frais de gestion (courrier, téléphone) | Forfait de 20 € par local | 222 |
| Assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés | Oui | 223 |
| Travaux de réparation et d'entretien | Oui | 224 |
| Travaux d'amélioration (logement d'habitation) | Oui | 224 |
| Charges récupérables restées impayées au départ du locataire | Oui | 225 |
| Indemnité d'éviction pour relouer dans de meilleures conditions | Oui | 226 |
| Taxe foncière, hors taxe d'ordures ménagères | Oui | 227 |
| Provisions pour charges de copropriété (part non récupérable) | Oui, avec régularisation l'année suivante | 229 et 230 |
| Intérêts d'emprunt, frais de dossier, assurance emprunteur, frais de garantie | Oui | 250 |
| Travaux de construction, reconstruction, agrandissement | Non | — |
| Remboursement du capital emprunté | Non | — |
| Frais de notaire et droits de mutation à l'achat | Non | — |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Non (récupérable sur le locataire) | — |
Les travaux : ce qui passe et ce qui ne passe pas
C'est le poste qui pose le plus de questions. L'administration distingue trois catégories de travaux déductibles et une catégorie exclue.
Réparation et entretien : déductibles
Ce sont les travaux qui maintiennent ou remettent le logement en état, sans en modifier la consistance : réfection d'une toiture, remplacement d'une chaudière à l'identique, peinture, plomberie, ravalement.
Amélioration : déductibles pour un logement
Ce sont les travaux qui apportent un équipement ou un confort nouveau sans toucher au gros œuvre : installation du chauffage central, isolation, double vitrage, mise aux normes électriques, création d'une salle de bains dans le volume existant. Pour un local commercial, ils ne sont déductibles que s'ils facilitent l'accueil des handicapés ou protègent contre l'amiante.
Construction, reconstruction, agrandissement : exclus
Tout ce qui augmente la surface habitable ou le volume (extension, surélévation, aménagement de combles en pièce habitable), et les travaux si lourds qu'ils équivalent à une reconstruction (gros œuvre modifié en profondeur), ne se déduisent pas. C'est le motif de redressement le plus fréquent.
Les travaux de rénovation énergétique
Isolation, changement de mode de chauffage, remplacement des fenêtres : ce sont des travaux d'amélioration, déductibles. Réalisés pour faire sortir un logement des classes E, F ou G du DPE, ils ont bénéficié d'un plafond de déficit foncier doublé pour les dépenses payées de 2023 à 2025. Voir DPE et interdictions de louer.
Les intérêts d'emprunt
Se déduisent les intérêts, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque, caution) et l'assurance emprunteur, pour un prêt contracté pour acheter, construire, réparer ou améliorer le logement loué. Le capital remboursé ne se déduit jamais. Particularité : les intérêts ne peuvent pas créer de déficit sur le revenu global, seulement sur les revenus fonciers (voir déficit foncier).
La copropriété : provisions et régularisation
L'année N, vous déduisez les provisions pour charges versées au syndic, part récupérable sur le locataire exclue. L'année N+1, une fois les comptes approuvés, vous réintégrez la part des provisions qui correspondait à des dépenses non déductibles (fonds de travaux non utilisé, charges récupérables). C'est l'objet de la ligne 230.
Questions fréquentes
Peut-on déduire des travaux faits soi-même ?
Seul le prix des matériaux achetés auprès d'un professionnel est en principe déductible, sur facture. La main-d'œuvre personnelle ne l'est pas.
Les travaux payés avant la première location sont-ils déductibles ?
Oui, s'ils portent sur un logement destiné à la location et qu'ils ne sont pas des travaux de construction ou d'agrandissement. Ils se déduisent l'année de leur paiement.
Les frais de comptabilité sont-ils déductibles en location nue ?
Ils entrent dans les petits frais de gestion couverts par le forfait de 20 € par local, sauf honoraires versés à un gestionnaire, qui vont en ligne 221.
La taxe foncière d'un logement vacant est-elle déductible ?
Oui, si le logement est vacant malgré une recherche active de locataire. Un logement laissé vide volontairement ne produit pas de revenu foncier, et ses charges ne sont pas déductibles.
Sources
- Code général des impôts, articles 28, 29 et 31.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30 (dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration).
- Notice du formulaire 2044, impots.gouv.fr.