Déficit foncier : plafond, imputation et report

Rédigé par Deldongo

Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 26 septembre 2026 · Méthodologie

Quand les charges déductibles d'une année dépassent les loyers, le propriétaire dégage un déficit foncier. Une partie vient réduire l'impôt sur ses autres revenus, le reste se reporte sur ses loyers des dix années suivantes. C'est l'un des rares avantages fiscaux ouverts à tous les bailleurs.

Comment se forme un déficit foncier

Au régime réel, le revenu foncier est égal aux loyers encaissés moins les charges déductibles payées dans l'année. Quand les charges l'emportent, le résultat est négatif : c'est le déficit foncier. Il naît le plus souvent d'une année de gros travaux ou des premières années d'un crédit, quand les intérêts sont élevés.

Les deux parts du déficit

La loi distingue l'origine des charges :

1. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers. S'ils suffisent à créer un déficit, cette part ne peut réduire que les revenus fonciers futurs.
2. Les autres charges (travaux, taxe foncière, assurances…) qui créent un déficit s'imputent sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
3. Ce qui dépasse 10 700 € se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Calculez le vôtre : simulateur micro-foncier ou réel.

Un exemple chiffré

Les intérêts (3 000 €) s'imputent d'abord sur les loyers : il reste 6 000 € de loyers. Les autres charges (22 000 €) les absorbent et créent un déficit de 16 000 €, entièrement dû à des charges autres que les intérêts. Le propriétaire impute 10 700 € sur son revenu global et reporte 5 300 € sur ses revenus fonciers des années suivantes.

À une tranche marginale de 30 %, l'imputation de 10 700 € réduit l'impôt sur le revenu d'environ 3 210 €. Le report de 5 300 € évitera, les années suivantes, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur 5 300 € de revenus fonciers.

Le plafond relevé pour la rénovation énergétique

Pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, le plafond a été porté à 21 400 €, à condition que les travaux fassent passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D du DPE, attestée par un diagnostic avant et après travaux. Vérifiez sur impots.gouv.fr si ce plafond a été prolongé pour les dépenses payées après 2025 avant de bâtir un plan de travaux sur cette base.

L'obligation de louer trois ans

La part imputée sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le bien reste loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Si vous vendez ou cessez de louer avant, l'administration réintègre le déficit imputé dans le revenu de l'année de rupture, sauf exceptions (invalidité, licenciement, décès).

Comment déclarer le déficit

Tout se fait sur la déclaration 2044, qui calcule la répartition. Les montants se reportent sur la 2042 :

• case 4BC : déficit imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €) ;
• case 4BB : déficit reportable sur les revenus fonciers futurs ;
• case 4BD : déficits des années antérieures non encore imputés.

Questions fréquentes