Micro-foncier ou réel : le simulateur
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 30 septembre 2026 · Méthodologie
Saisissez vos loyers et vos charges de l'année : le simulateur compare l'impôt et les prélèvements sociaux dans les deux régimes, calcule un éventuel déficit foncier et vous dit lequel vous coûte le moins.
Comment le simulateur compare les deux régimes
Au micro-foncier, possible jusqu'à 15 000 € de loyers par an, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers : un abattement de 30 % remplace toutes les charges. Au régime réel, vous déduisez vos charges réellement payées dans l'année, plus un forfait de 20 € par logement, et vous pouvez créer un déficit foncier.
Le simulateur applique ensuite votre tranche marginale d'imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 %, qui restent à ce taux pour les revenus fonciers en 2026.
Quelles charges saisir ?
Uniquement les charges déductibles payées dans l'année : frais de gestion, assurances, travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, taxe foncière sans la taxe d'ordures ménagères, charges de copropriété non récupérables, intérêts d'emprunt. Les travaux de construction ou d'agrandissement et le capital remboursé ne se déduisent pas. Le détail est sur la page charges déductibles des revenus fonciers.
Le réel engage pour 3 ans
Opter pour le régime réel, en déposant une déclaration 2044, vous engage pour trois ans. Le bon calcul porte donc sur ces trois années : une seule année de gros travaux peut rendre le réel intéressant cette année-là, puis coûteux les deux suivantes si vos charges retombent.
Questions fréquentes
À partir de quel montant de charges le réel est-il plus intéressant ?
Quand vos charges déductibles et vos intérêts d'emprunt dépassent 30 % de vos loyers bruts. Avec 9 600 € de loyers, le seuil est de 2 880 € par an.
Les prélèvements sociaux sont-ils de 17,2 % ou de 18,6 % ?
De 17,2 % pour les revenus fonciers. La hausse à 18,6 % décidée pour 2026 concerne d'autres revenus du patrimoine et placements, pas les loyers de location nue.
Le simulateur tient-il compte du déficit foncier ?
Oui : il distingue la part imputable sur vos autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an, et la part reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, dont celle due aux intérêts d'emprunt.
Et pour une location meublée ?
La location meublée relève d'un autre régime, le micro-BIC ou le réel BIC, avec amortissement. Voir micro-BIC ou réel en LMNP.
Sources
- Code général des impôts, articles 28 à 32 (revenus fonciers, micro-foncier) et 156, I-3° (déficit foncier).
- service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine » (taux 2026).