T1, T2, T3, T4 : combien de chambres ?
Rédigé par Deldongo
Fondateur du Guide du bailleur · Vérifié le 26 septembre 2026 · Méthodologie
T1, T2, T3 : la lettre désigne le type de logement, le chiffre le nombre de pièces principales. La cuisine, la salle de bains et les toilettes ne comptent pas. Un T3 a donc un séjour et deux chambres.
La réponse en bref
- T1 : une pièce principale, cuisine séparée ; studio : une pièce avec coin cuisine.
- T2 : séjour + 1 chambre.
- T3 : séjour + 2 chambres.
- T4 : séjour + 3 chambres ; T5 : séjour + 4 chambres.
Le tableau des typologies
| Type | Pièces principales | Nombre de chambres | Surface courante |
|---|---|---|---|
| Studio | 1, cuisine ouverte | 0 | 15 à 30 m² |
| T1 | 1, cuisine séparée | 0 | 20 à 35 m² |
| T1 bis | 1 + une alcôve ou mezzanine | 0 (coin nuit) | 25 à 40 m² |
| T2 | 2 | 1 | 35 à 50 m² |
| T3 | 3 | 2 | 55 à 75 m² |
| T4 | 4 | 3 | 70 à 95 m² |
| T5 | 5 | 4 | 90 m² et plus |
Les surfaces sont des ordres de grandeur : aucun texte ne fixe de surface par typologie.
Qu'est-ce qu'une pièce principale ?
Ce sont les pièces destinées au séjour et au sommeil : salon, salle à manger, chambres, bureau. Ne comptent pas : la cuisine (sauf grande cuisine ouverte selon certains usages), la salle de bains, les toilettes, l'entrée, les couloirs, le cellier, la buanderie, les dégagements.
Pour qu'un logement loué soit décent, il doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m³.
T ou F : quelle différence ?
Aucune dans l'usage courant. « F » vient de « fonction », et on le trouvait plutôt pour les appartements ; « T » de « type », utilisé par les agences et les annonces. Un F3 et un T3 désignent le même logement : trois pièces principales.
Le cas du T1 bis et du T2 bis
Le « bis » signale un espace supplémentaire qui n'est pas une pièce à part entière : une alcôve, une mezzanine, un recoin assez grand pour un lit. Un T1 bis permet de séparer le coin nuit du séjour sans avoir de vraie chambre.
Pourquoi la typologie compte pour un bailleur
- Le loyer et la demande : les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré ; les T2 et T3 sont les plus recherchés par les couples et les familles.
- La colocation : un T4 avec trois vraies chambres fermées se prête à la colocation, ce qui change le rendement.
- L'annonce : annoncer un T3 qui n'a qu'une chambre et un bureau sans fenêtre expose à une contestation ; seule une pièce qui respecte les critères de décence compte comme chambre.
- Le DPE : les petites surfaces sont surreprésentées dans les classes F et G, ce qui pèse sur leur location. Voir DPE et interdictions de louer.
Questions fréquentes
Un T3 a combien de chambres ?
Deux chambres, en plus du séjour.
Un T4 a combien de chambres ?
Trois chambres, en plus du séjour.
Un T2 a combien de chambres ?
Une chambre, en plus du séjour.
Une pièce sans fenêtre peut-elle compter comme chambre ?
Non. Une pièce principale doit disposer d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant sur l'extérieur.
Sources
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent), article 4.
- Code de la construction et de l'habitation, partie réglementaire (définition des pièces principales et des pièces de service).